İspanya'nın özerk bölgesi Catalunya (Katalonya)'da, kira fiyatlarına getirilen tavan uygulamasını aşmak isteyen bazı ev sahipleri, sözleşmelere ek maddeler ekleyerek veya "elden" ödeme talep ederek yasal düzenlemeleri delmeye çalışıyor. Özellikle Barselona gibi büyük şehirlerde kiraların fahiş seviyelere ulaşmasıyla birlikte, hükümetin konut erişilebilirliğini artırma hedefi, bu tür "yaratıcı" yöntemlerle sekteye uğratılıyor. Kiracılar, yasal kira bedelinin üzerine çıkan ek ödemelerle karşı karşıya kalırken, sezonluk kiralama gibi düzenlemelere tabi olmayan yöntemler de giderek yaygınlaşıyor.
Barselona'da Diagonal yakınlarında bir daire kiralayan Óscar (gerçek adı değil) ve iki arkadaşının hikayesi, bu durumun çarpıcı bir örneğini sunuyor. Daire, ayda 1.500 Euro'ya sezonluk kiralama için neredeyse anlaşılmışken, üç genç kiracı bu fiyatı kabul etmeye istekli çıktı. Óscar, "Daha önce bir çift ve çocuklarıyla yarı yarıya anlaşmışlardı. Yabancı turist (guiri) olup olmadıklarını bilmiyorum ama 1.500 Euro'ya sezonluk kiralama yapmak istiyorlardı" diyerek durumu özetliyor. Yasal kira tavanı, enflasyon güncellemeleri sonrası 1.397 Euro olmasına rağmen, ev sahipleri sezonluk kiralama yoluyla elde etmeyi planladıkları 1.500 Euro'yu talep ediyordu. Fiyatların tavan yaptığı bir dönemde, üç genç birleşerek masrafları bölüşmeye ve sonunda kendi evlerine çıkmaya karar verdi.
Belirlenen 1.500 Euro'ya ulaşmak için çözüm, kira sözleşmesine bir ek madde imzalamak oldu. Katalonya konut yönetmeliğinin belirlediği tavan fiyatına uygun temel kiranın üzerine, "tadilat" adı altında aylık 103 Euro daha talep edildi. Bu ek ücret, paralel bir maddede yer alarak istenen toplam rakama ulaşılmasını sağlıyordu. Óscar, "1.500 Euro alabilmek için bu düzenlemeyi yapmak zorunda kaldılar" diye hatırlatıyor. Daire piyasaya yeni çıkmış bir konut olduğu için kira tavanına tabi olması gerekiyordu. Medeni ve ticari hukuk uzmanı avukat Jaume Rovira Rojas, ek maddelerin veya tamamlayıcı anlaşmaların varlığının her zaman otomatik olarak yasa ihlali anlamına gelmediğini belirtiyor. Ancak bu durum genellikle mevcut bir sözleşmenin uzatılması veya değiştirilmesi söz konusu olduğunda geçerli; zira kira sınırı yeni sözleşmeleri kapsıyor.
Konut Krizi ve Yasal Boşluklar
İspanya merkezi hükümeti tarafından 2023 yılında onaylanan Konut Yasası (Ley de Vivienda), kira fiyatlarına sınırlama getirmeyi amaçlasa da, bu düzenlemeler sadece Catalunya, País Vasco (Bask Ülkesi) veya Navarra gibi bazı özerk topluluklarda uygulanmaya başlandı. Catalunya, kira fiyatlarını Mart 2024'te sınırlamaya başladı ve bu uygulama, aynı yılın Ekim ayında çoğu "municipios tensionados" (konut piyasasında baskı altındaki belediyeler) bölgesine yayıldı. 2025'te ilk bilançolar açıklandığında, yeni kiralamaların fiyatları yaklaşık %4,9 oranında düşüş gösterirken, Barselona'da bu düşüş %8,9'a ulaştı. Ancak aynı zamanda, düzenlemeleri aşmak için alternatif formüller de hızla çoğaldı. Sezonluk kiralama sözleşmeleri aynı dönemde %50'den fazla artarak, toplam tescilli sözleşmelerin yaklaşık %6'sından %11'ine yükseldi.
Sözleşmelere ek maddeler, nakit ödemeler, kira indirimi maddeleri veya belirsiz tanımlarla yapılan banka transferleri gibi yöntemler, bazı durumlarda yasal sınırların üzerinde kira almak ve Konut Yasası'nı etkisiz hale getirmek için kullanılıyor. Avukat Rovira, bu tür durumların fiyat tavanlarının yürürlüğe girmesinden sonra genelleşmiş bir uygulama olmadığını, ancak belirli koşulların, örneğin mevcut bir sözleşmenin aynı kiracıyla uzatılması gibi durumların bu tür senaryolara yol açabileceğini belirtiyor. Ancak, sezonluk kiralamalar ve oda kiralama sözleşmeleri, henüz yeterince düzenlenmemiş ve resmi istatistiklerde düşük oranda yer alan modaliteler. Institut Català del Sòl (Incasòl - Katalan Arazi Enstitüsü) tarafından 28 Şubat'ta yayımlanan teminat kayıt verilerine göre, sezonluk sözleşmeler son üç yılda dört katına çıktı. 2023'ten bu yana artış %340'a ulaşarak, Catalunya'da imzalanan tüm sözleşmelerin %16'sını oluşturuyor.
Oda kiralama sözleşmeleri doğrudan devlet Konut Yasası tarafından düzenlenmese de, Katalonya yönetmeliği, "baskı altındaki bölgelerde" tüm odaların toplam kirasının, dairenin tamamı için belirlenen maksimum fiyatı aşamayacağını belirtiyor. Barselona'nın Vic kasabasında yaşayan ve ismini vermek istemeyen başka bir genç kiracı, bu durumdan etkilenenlerden biri. Beş kişiyle birlikte beş odalı bir dairede yaşıyorlar. Her birinin bir yıllık bağımsız sözleşmesi var ve Ocak 2026'ya kadar hepsi aylık 450 Euro ödüyordu, bu da ev sahibi için toplamda yaklaşık 2.250 Euro anlamına geliyordu. Ancak yılbaşında kurallar değişti. Ev sahibi onlara, kağıt üzerinde oda kirasını aylık 170 Euro'ya düşüren bir ek madde imzalatıyor. Kiracılar Sendikası'na (Sindicato de Inquilinas) göre, bu değişiklik sözleşmeyi oda kiralamaları için geçerli olan fiyat tavanına uyarlamayı amaçlıyor. Ancak kiracı, pratikte aynı parayı ödemeye devam ettiğini söylüyor.
Kiracı, istenen miktarı tamamlamak için ev sahibine banka yoluyla 170 Euro transfer ediyor ve kalan 280 Euro'yu, yani ev sahibinin almak istediği toplam 450 Euro'ya ulaşmak için elden ödüyor. Ayrıca, aylık 200 Euro'luk fatura ödemelerini de nakit olarak yapıyor. Kiracı, "Ev sahibi parayı şahsen daireden almaya geliyor" ve "dairenin anahtarlarına sahip olup, sözleşmede serbestçe girme hakkı veren bir madde bulunuyor" diye ekliyor. Konut geliştirme sektörü ise, kira tavanını aşmak için yaygın düzensiz uygulamaların farkında olmadıklarını belirtiyor. Asociación de Promotores Constructores de Edificios de Catalunya (APCE - Katalonya Bina Geliştiricileri ve İnşaatçıları Derneği) Genel Sekreter Yardımcısı Carles Sala, dernek üyeleri arasında bu tür davranışları tespit etmediklerini ve "elbette asla tavsiye etmediklerini" ifade ediyor. Sala, görevlerinin ev sahiplerini yasalara uygun hareket etmeleri konusunda yönlendirmek olduğunu ve bildikleri vakaların medyada yer alanlardan ibaret olduğunu savunuyor.
Denetim ve Türkiye Bağlantısı
Fiyat limitleri, aynı dairenin bölünüp ayrı ayrı kiralanması durumunda da test ediliyor. Juan'ın durumu da buna bir örnek. Altı yıldır Barselona'da, sahibinin iki ayrı birime ayırdığı büyük bir dairenin içinde tek başına yaşıyor. Juan aylık 950 Euro ödüyor ve diğer kısım dolu olduğunda, kira 800 Euro'yu aşıyordu. Toplamda, yaklaşık 55 metrekarelik bir daire için aylık 1.700 Euro'dan fazla ödeniyordu. Juan, "Dairenin tamamına karşılık gelen fiyattan ayda yaklaşık 700 Euro daha fazla kazanılıyordu" diyor. Sözleşmeyi imzaladığında "oturma izni belgesi"nin "işlemde" olduğunu ve bir daha haber alamadığını belirtiyor. Dairenin iki ayrı konuta bölünmek için ruhsatı olmadığından ve bölümlerden birinin gerekli minimum yüzey alanını karşılamadığından şüpheleniyor. Şimdi ülke dışında yaşayan ev sahibi, fazla ödenen miktarı telafi etmeyi ve fiyatı yasanın belirlediği sınıra ayarlamayı teklif etti.
Juan, "Bana bir anlaşmaya varabileceğimizi söylüyor: birkaç ay ödeme yapmamı ve sonra gitmemi. Bu, dört ay ödeme yapmamak anlamına gelir, ancak sonunda hiçbir şeyim olmadan ayrılırım. Ve bugün bu fiyata başka bir daire bulamam" diye açıklıyor. Her durumda, bir daire parçalara ayrılarak kiraya verildiğinde, kiraların toplamı dairenin tamamı için izin verilen maksimum fiyatı aşmamalıdır. Kiracılar Sendikası, fiyat düzenlemesinin kontrol ve denetim mekanizmalarıyla desteklenmezse etkinliğini yitireceği konusunda uyarıyor. Sendika, referans endeksinin sadece fiyatları "içermemesini", aynı zamanda "kiralamaları ucuzlatmasını" ve ek ödemeler veya maddelerle yasayı aşma stratejilerinin peşine düşülmesini talep ediyor. Kuruluşa göre, yaptırım rejiminin yürürlüğe girmesinden bir yıl sonra "sadece iki yaptırım uygulanmış ve olası ihlaller için on bir dosya açılmıştır."
Katalonya Hükümeti (Govern) ise, kira fiyatı sınırlamalarına uyulmaması nedeniyle "ilk 13 yaptırım dosyasını" açtığını duyurdu. Bu dosyalar, Katalan Tüketici Ajansı ve Katalonya Konut Ajansı'nın denetim faaliyetleri sonucunda hazırlandı ve "ikisi için zaten yaptırım uygulandı". Tüketici Ajansı tarafından işleme konulan vakalar arasında, bir ilanda "kira referans endeksi bilgisi ve enerji verimliliği etiketinin bulunmaması" nedeniyle 25.000 Euro'ya kadar para cezası içeren ciddi bir dosya bulunuyor. Ayrıca, "kira bedelini gerekçesiz artırmak" ve "kayıtlı emlak yöneticisi olmadan bu görevi yerine getirmek" nedeniyle toplam 27.000 Euro tutarında iki ciddi yaptırım uygulandığı bildirildi. Katalonya Konut Ajansı ise altı açık prosedürü sürdürüyor; bunlardan ikisi 30.000 Euro, ikisi 3.000 Euro para cezası içerirken, diğer ikisinin miktarı henüz belirlenmedi.
İspanya'da yaşanan bu konut krizi ve kira düzenlemelerini delme çabaları, Türkiye'deki durumu da akıllara getiriyor. Türkiye'de de özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarındaki fahiş artışlar, hükümeti kira artış oranlarına sınırlama getirmeye itmişti. Ancak İspanya örneğinde görüldüğü gibi, yasal düzenlemeler tek başına yeterli olmayabilir. Denetim mekanizmalarının etkinliği, yasal boşlukların kapatılması ve ev sahipleri ile kiracılar arasındaki dengenin sağlanması, konut erişilebilirliği sorununu çözmek için kritik öneme sahip. Aksi takdirde, yasal düzenlemeler sadece kağıt üzerinde kalacak ve vatandaşların konut hakkına erişimi zorlaşmaya devam edecektir.
