İspanya hükümetinin yeni konut kararnameleri, ülke genelinde konut piyasasında şimdiden önemli bir etki yaratmaya başladı. İspanya ve Katalonya İnşaat ve Geliştiriciler Birliği (APCE) Başkanı Xavier Vilajoana, Salı günü onaylanan ve Cuma günü oylamaya sunulacak olan bu kararnamelerin, kiralık konut projelerini durma noktasına getirdiğini ve hatta bazı projelerin satışa dönüştürüldüğünü açıkladı. Vilajoana, sektörden aldığı geri bildirimlerin endişe verici olduğunu belirterek, "Son 48 saat içinde 'built to rent' (kiralama amaçlı inşa edilen) sektöründen kaç geliştiricinin aradığını biliyor musunuz? Bunlar kiraya verilecek projelerdi ve şimdi bize bunları satış piyasasına süreceklerini söylediler" ifadelerini kullandı. Bu durum, İspanya'da özellikle büyük şehirlerde derinleşen konut krizine çözüm bulmayı amaçlayan hükümet adımlarının, beklenenin aksine arzı daha da daraltabileceği endişesini doğurdu.
Hükümetin, İspanya Sosyalist İşçi Partisi (PSOE) ve Sumar koalisyonu tarafından hazırlanan bu iki kraliyet kararnamesi, konut erişilebilirliğini artırmayı hedeflese de, inşaat sektörü temsilcileri tarafından sert eleştirilere maruz kalıyor. Vilajoana, konut krizinin temelinde yatan sorunun "daire arzı eksikliği" olduğunu vurguluyor. Ona göre, onaylanan bu kararnameler, "yapısal konut açığına yanıt vermediği" için pek işe yaramayacak. Bu yaklaşım, son yıllarda konut yasalarının nasıl çıkarıldığının bir örneği olarak gösteriliyor: "Bir soruna yanıt verirken, gelecek için başka bir sorun yaratmak."
Yapısal Çözüm Eksikliği ve Sektörün Endişeleri
APCE Başkanı Vilajoana, yeni kararnamelerin konut arzını artıracak, mevcut arsa miktarını çoğaltacak veya sektörün uzun süredir şikayet ettiği hukuki belirsizlikleri ve idari engelleri ortadan kaldıracak hiçbir madde içermediğini belirtiyor. İnşaat sektörünün en büyük şikayetlerinden biri, projelerin onay süreçlerindeki yavaşlık ve bürokratik engeller. Bu durum, yeni konut üretimini ciddi şekilde aksatıyor ve piyasaya daha fazla konut sunulmasını engelliyor. Özellikle Catalunya (Katalonya) gibi yoğun nüfuslu ve turistik bölgelerde konut talebi yüksekken, arzın yetersiz kalması fiyatları sürekli yukarı çekiyor.
Ancak, sektör için pakette bazı olumlu noktalar da bulunuyor. APCE, resmi korumalı konutlara (Viviendas de Protección Oficial - VPO) uygulanan %4'lük süper indirimli Katma Değer Vergisi (KDV) oranını ve uygun fiyatlı kiralık konut projeleri için 2 milyar Euro'ya kadar, sanayileşmiş inşaat için ise 280 milyon Euro'luk ICO (Instituto de Crédito Oficial - Resmi Kredi Enstitüsü) garanti hatlarını olumlu karşılıyor. Bu teşvikler, özellikle sosyal konut üretimi ve modern inşaat tekniklerinin yaygınlaşması açısından potansiyel taşısa da, genel arz sorununu çözmekte yetersiz kalacağı düşünülüyor.
İspanya'daki Konut Krizi ve Türkiye ile Bağlantıları
İspanya, 2008 küresel ekonomik krizinden bu yana konut piyasasında önemli zorluklarla karşı karşıya kaldı. Kriz sonrası emlak balonunun patlaması, binlerce ipotekli evin haciz edilmesi ve inşaat sektörünün durma noktasına gelmesi, piyasayı derinden etkiledi. Son yıllarda ise büyük şehirlerde artan turizm ve yabancı yatırım, kiralık ve satılık konut fiyatlarını hızla yükseltti. Özellikle Barselona (Barcelona) ve Madrid gibi metropollerde, ortalama bir gelire sahip bireylerin makul fiyatlarla konut bulması giderek zorlaşıyor. Hükümetin bu kararnamelerle müdahale etme çabası, bu derinleşen sosyal soruna bir yanıt olarak görülüyor.
Türkiye'de de benzer konut ve kira krizi sorunları yaşanmaktadır. Büyük şehirlerdeki fahiş kira artışları, konut arzının yetersizliği, arsa maliyetlerinin yüksekliği ve inşaat maliyetlerindeki artış, İspanya'daki tartışmalarla parallellikler göstermektedir. Her iki ülkede de hükümetler, kira artışlarına sınırlamalar getirme, sosyal konut projelerini teşvik etme ve konut piyasasını düzenleme yoluna gitmektedir. Ancak, İspanya örneğinde görüldüğü gibi, piyasaya yapılan müdahaleler, arz-talep dengesini daha da bozarak beklenmedik olumsuz sonuçlar doğurabilir. Türkiye'deki inşaat sektörü temsilcileri de benzer şekilde, denetim ve düzenlemelerin arzı kısıtlamaması gerektiği konusunda uyarılarda bulunmaktadır.
APCE'nin Önerisi: Arazi Yasasında Değişiklik ve Maricarmen Vakası
İnşaat sektörüne göre, konut sorununu yapısal olarak çözecek en önemli adım, arazi yasasının (ley del suelo) iki maddesinde değişiklik yapılmasıdır. Vilajoana, bu değişikliklerin "binlerce yarım kalmış imar projesini engelini kaldıracağını" belirtiyor. On yıldır bu yasa üzerinde konuşulduğunu ve dört kez Kongre'ye getirilmeye çalışıldığını ancak siyasi sınıfın "harekete geçemediğini" eleştiren Vilajoana, bu maddelerin "devam eden tüm imar planlarını durdurduğunu" ve bunların çoğunun korumalı konut projeleri olduğunu ifade ediyor. Bu durum, bürokratik engellerin ve siyasi uzlaşmazlıkların, acil konut ihtiyacını nasıl ertelediğinin çarpıcı bir örneği.
Son dönemde İspanya kamuoyunda geniş yankı uyandıran 87 yaşındaki Maricarmen Abascal'ın evinden tahliye edilmesi vakası, konut hakkı için yapılan eylemleri tetiklemişti. Vilajoana, bu olayı "sistemin her anlamda bir işlev bozukluğu" olarak değerlendiriyor. Kişisel bir trajedinin "siyasi amaçlar için kullanılmaması gerektiğini" de dile getiren Vilajoana, Maricarmen gibi "azınlık" vakaların, "çoğunluğun ve konut piyasasının geri kalanının ipotek altına alınarak" çözülmeye çalışılmasını eleştiriyor. Bu açıklama, sosyal adalet arayışı ile serbest piyasa ilkeleri arasındaki gerilimi ve bu gerilimin konut politikalarına nasıl yansıdığını gözler önüne seriyor.
